Umlagefähig nach BetrKV: Was darf auf den Mieter umgelegt werden?
Welche laufenden Kosten sind nach Betriebskostenverordnung umlagefähig und welche bleiben Vermieter-Sache? Mit konkreten Beispielen aus dem Alltag.
„Umlagefähig“ heißt: du als Vermieter*in darfst die Kosten in der Nebenkostenabrechnung auf den Mieter umlegen. Welche Kosten umlagefähig sind, regelt die Betriebskostenverordnung (BetrKV).
Welche Kosten sind umlagefähig?
Die BetrKV listet 17 Kostenarten in §2 auf. Klassiker sind:
- Grundsteuer, Hausversicherung, Haftpflichtversicherung,
- Wasser, Abwasser, Müll — verbrauchsabhängig oder pauschal,
- Heizung & Warmwasser — meist nach Heizkostenverordnung,
- Hausreinigung, Gartenpflege, Schornsteinfeger,
- Wartung von Anlagen wie Heizung, Aufzug, Rauchmeldern — sofern im Mietvertrag vereinbart,
- Aufzug-Strom, Hausstrom, Sach- und Haftpflichtversicherungen für die Anlage.
Was ist NICHT umlagefähig?
Reparaturen sind grundsätzlich nicht umlagefähig — weder eine defekte Heizungspumpe noch eine kaputte Mischbatterie noch der Tausch eines defekten Herdes. Das gehört zur sogenannten Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht des Vermieters und ist Teil der laufenden Risikotragung.
Auch Verwaltungskosten (Hausverwaltung, Buchhaltung), Bankgebühren, Anwaltskosten und Anschaffungskosten sind nicht umlagefähig.
Wartung vs. Reparatur — der Unterschied
Wartung ist die vorbeugende Pflege einer Anlage: Heizungswartung, Aufzugs-TÜV, Filterwechsel. Reparatur ist die Behebung eines Defekts: ein Kondensator im Heizungs-Kessel ist defekt und wird ausgetauscht.
Auf einer Handwerker-Rechnung kann beides drauf stehen — der Wartungs-Anteil (z.B. „Inspektions-Pauschale“) ist umlagefähig, der Reparatur-Anteil (z.B. „Ersatz Kondensator“) nicht. Der Handwerker sollte die Positionen sauber trennen.
WEG-Kontext: Sondereigentum vs. Gemeinschaftseigentum
In einer Wohnungseigentumsgemeinschaft (WEG) trennt das Wohnungseigentumsgesetz dein Sondereigentum (innere Wohnung, eigene Sanitärobjekte, eigene Gerätschaften) vom Gemeinschaftseigentum (Dach, Fassade, tragende Wände, Treppenhaus, zentrale Heizungs- und Wasseranlagen). Reparaturen am Gemeinschaftseigentum laufen über die WEG und werden per Hausgeld auf alle Eigentümer umgelegt — nicht direkt von dir an den Mieter weitergereicht.
Beispiel
Eine Heizungswartung kostet 180 €. Ist die Umlage im Mietvertrag vereinbart? Dann darfst du die 180 € in die Nebenkostenabrechnung nehmen. Im selben Termin wird das defekte Mischventil ausgetauscht für 90 € — die 90 € musst du als Reparatur selbst tragen.
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Hinweis: Dieser Beitrag ist eine strukturierte Einschätzung, keine Rechtsberatung.
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